Acheter à plusieurs sans créer de société, c'est l'indivision : simple à mettre en place, mais source de blocages si l'on n'anticipe pas. Couples non mariés, fratries, amis : comprendre les règles de l'indivision et savoir l'organiser évite bien des conflits. Voici le mode d'emploi complet.
L'indivision : quotes-parts et fonctionnement
En indivision, le bien appartient à plusieurs personnes (les indivisaires), chacune détenant une quote-part proportionnelle à son apport, indiquée dans l'acte de vente. Cette quote-part détermine les droits sur le bien, la part des charges et le produit d'une éventuelle revente. C'est le mode d'acquisition par défaut pour des concubins ou des coacquéreurs, présenté dans notre guide acheter seul, à deux, en indivision ou en SCI.
Les règles de décision : majorité et unanimité
La gestion de l'indivision obéit à des seuils précis (Code civil) :
- Les actes courants (entretien, conclusion d'un bail d'habitation) requièrent la majorité des deux tiers des droits indivis.
- Les actes de disposition, comme vendre le bien, exigent l'unanimité des indivisaires.
Cette exigence d'unanimité pour vendre est le coeur des difficultés : un seul indivisaire peut bloquer une vente.
Article 815 : nul ne peut rester dans l'indivision
L'article 815 du Code civil pose un principe fort : nul ne peut être contraint de rester dans l'indivision. Concrètement, tout indivisaire peut, à tout moment, provoquer le partage du bien, donc forcer sa vente ou son rachat. C'est une protection, mais aussi la principale source de conflit : un coacquéreur qui veut sortir peut imposer une vente que les autres ne souhaitent pas. D'où l'intérêt d'anticiper.
La convention d'indivision pour éviter les blocages
Pour sécuriser l'achat à plusieurs, signez une convention d'indivision (acte notarié). Elle peut désigner un gérant, organiser les décisions, et surtout être conclue pour une durée déterminée (jusqu'à 5 ans renouvelables), pendant laquelle le partage ne peut pas être imposé. C'est l'outil clé pour éviter qu'un indivisaire ne déclenche une vente forcée. Au-delà, la SCI offre un cadre encore plus structuré (voir notre analyse de l'achat en SCI).
Indivision ou SCI : comment choisir ?
L'indivision est simple et gratuite à constituer, mais fragile en cas de désaccord. La SCI demande des formalités et des coûts, mais offre des statuts sur mesure, une gestion claire et une transmission facilitée. Pour un achat à deux sans projet patrimonial complexe, l'indivision avec convention suffit souvent ; pour une gestion durable à plusieurs ou une transmission, la SCI prend l'avantage. Dans tous les cas, vérifiez d'abord que le bien est au juste prix avec l'analyse ScoreImmo.
FAQ : acheter en indivision
Qu'est-ce que l'indivision ?
C'est la situation où plusieurs personnes détiennent ensemble un bien, chacune avec une quote-part proportionnelle à son apport. C'est le régime par défaut quand on achète à plusieurs sans créer de société.
Comment sont fixées les quotes-parts ?
Les quotes-parts sont en principe proportionnelles à l'apport de chacun et mentionnées dans l'acte de vente. Elles déterminent les droits sur le bien, la répartition des charges et le partage du produit d'une revente.
Peut-on vendre un bien en indivision sans l'accord de tous ?
Non, la vente du bien (acte de disposition) exige l'unanimité des indivisaires. En revanche, un indivisaire peut vendre sa propre quote-part, et tout indivisaire peut provoquer le partage en vertu de l'article 815.
Que dit l'article 815 du Code civil ?
Il pose que nul ne peut être contraint de rester dans l'indivision. Chaque indivisaire peut donc demander le partage à tout moment, ce qui peut conduire à la vente forcée du bien, sauf convention d'indivision en cours.
Comment éviter les conflits en indivision ?
Signez une convention d'indivision (acte notarié) qui organise la gestion, désigne un gérant et fixe une durée pendant laquelle le partage ne peut être imposé. Anticiper les règles de sortie est la meilleure prévention.
Indivision ou SCI, que choisir ?
L'indivision est simple et gratuite mais fragile en cas de désaccord ; la SCI, plus formelle et coûteuse, offre des statuts sur mesure et une transmission facilitée. Le choix dépend de la durée du projet et de vos objectifs patrimoniaux.