Acheter un appartement avec un locataire en place, c'est payer moins cher (5 à 20% de décote) et toucher un loyer dès le premier jour. Mais on n'achète pas un bien occupé comme un logement vide : le bail s'impose à vous, et récupérer le logement prend du temps. Voici ce qu'il faut savoir avant de se lancer.
Une décote de 5 à 20% sur un bien occupé
Un logement loué se vend moins cher qu'un bien libre, car l'acheteur n'en a pas l'usage immédiat. La décote va en général de 5 à 10% pour un bail proche de son terme, 15 à 20% pour un bail récent, et davantage encore pour un logement meublé ou un locataire protégé. La durée restante du bail, le loyer et la localisation modulent cette décote, qui est un vrai levier de rentabilité (voir notre guide de l'investissement locatif).
Le bail continue : vous reprenez le contrat
À l'achat d'un bien loué, le bail en cours se poursuit de plein droit. Vous devenez le nouveau bailleur et reprenez l'intégralité du contrat : montant du loyer, durée, clauses, dépôt de garantie. Vous ne pouvez rien modifier unilatéralement. D'où l'importance de lire attentivement le bail avant d'acheter.
Congé pour vente ou reprise : des délais stricts
Vous ne pouvez pas récupérer le logement immédiatement :
- Congé pour reprise (pour y habiter ou loger un proche) : impossible moins de 2 ans après l'acquisition ; préavis de 6 mois (vide) ou 3 mois (meublé) avant l'échéance du bail.
- Congé pour vente : préavis de 6 mois (vide) ou 3 mois (meublé). Si le bail se termine moins de 3 ans après l'achat, le congé pour vendre ne peut intervenir qu'au terme du premier renouvellement.
Un congé frauduleux est lourdement sanctionné (jusqu'à 6 000 euros d'amende pour un particulier).
Avantages et inconvénients pour l'acheteur
Avantages : rendement immédiat (loyers dès l'achat), financement facilité (revenus locatifs établis), pas de recherche de locataire ni de vacance. Inconvénients : pas d'usage immédiat si vous vouliez y habiter, et vous êtes lié par un loyer parfois sous le marché. C'est un achat d'investisseur plus que de résident.
Les points à vérifier avant d'acheter
Vérifiez le bail (durée restante, loyer, clauses, caution), demandez l'historique des paiements et l'absence de contentieux, et anticipez les délais si vous visez l'occupation. Vérifiez aussi que le prix décoté reste cohérent avec le marché grâce à l'analyse ScoreImmo, et appuyez-vous sur notre guide de la négociation pour valoriser la décote du bien occupé.
FAQ : acheter un logement déjà loué
Quelle décote sur un logement occupé ?
En général 5 à 20% : 5 à 10% pour un bail proche du terme, 15 à 20% pour un bail récent, davantage pour un meublé ou un locataire protégé. La décote dépend de la durée restante du bail, du loyer et de la localisation.
Le bail continue-t-il après l'achat ?
Oui, de plein droit. Vous devenez le nouveau bailleur et reprenez l'intégralité du contrat (loyer, durée, clauses), sans pouvoir le modifier unilatéralement. Le dépôt de garantie vous est transmis.
Quand peut-on récupérer un logement acheté loué ?
Le congé pour reprise ne peut être donné moins de 2 ans après l'acquisition. Le congé pour vente respecte un préavis de 6 mois (vide) avant l'échéance, et ne peut intervenir qu'au premier renouvellement si le bail finit moins de 3 ans après l'achat.
Le locataire a-t-il un droit de préemption ?
Oui, pour un logement loué vide vendu libre : le locataire est prioritaire et dispose de 2 mois pour répondre (4 mois avec recours à un prêt). Ce droit ne s'applique pas aux meublés ni à une vente à un proche occupant le bien.
Acheter loué est-il un bon investissement ?
Oui pour un investisseur : décote à l'achat, rendement immédiat, financement facilité et pas de vacance. C'est moins adapté si vous voulez habiter rapidement le logement, compte tenu des délais de reprise.
Que vérifier dans le bail avant d'acheter ?
La durée restante, le montant du loyer (par rapport au marché), les clauses de révision, la présence d'une caution, et l'historique des paiements. Demandez aussi l'absence de contentieux en cours avec le locataire.