Une passoire thermique classée G fait fuir la plupart des acheteurs. C'est précisément ce qui en fait une opportunité pour l'acheteur averti. En 2026, un bien classé DPE G se négocie 12 à 25% sous le prix d'un logement comparable bien classé, mais il impose des travaux et reste interdit à la location depuis janvier 2025. La vraie question n'est donc pas faut-il fuir un DPE G, mais à quel prix et avec quels travaux cela devient une bonne affaire. Décryptage chiffré.
DPE G en 2026 : ce que la loi change pour un acheteur
Le calendrier d'interdiction de location des logements énergivores est désormais en marche :
- Classe G : interdite à la location depuis le 1er janvier 2025.
- Classe F : interdiction au 1er janvier 2028.
- Classe E : interdiction au 1er janvier 2034.
Concrètement, si vous achetez un G pour le louer en l'état, c'est impossible : il faut d'abord le rénover. Cette contrainte pèse sur la valeur, donc sur le prix d'achat, et c'est là que se trouve l'opportunité.
Bon à savoir : depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9. Résultat, près de 850 000 logements voient leur étiquette s'améliorer, et environ 50 000 passent de G à F sans travaux. Vérifiez toujours la date du DPE affiché : un bien chauffé à l'électricité peut déjà avoir changé de classe.
La décote à l'achat : quel pourcentage de négociation obtenir pour un DPE G ?
La décote d'une passoire thermique est aujourd'hui documentée. Selon SeLoger, un bien classé G se vend en moyenne 15% moins cher qu'un bien équivalent classé D, soit environ 452 euros le m² de moins. Les écarts observés vont de 12 à 25% pour les maisons et de 12 à 22% pour les appartements, avec des pointes à 22% à Paris.
À cela s'ajoute une marge de négociation plus large : sur les biens F et G, elle dépasse souvent 5 à 6%, contre environ 3% pour un bien bien classé. Autrement dit, le DPE G joue deux fois en votre faveur : un prix de départ déjà décoté, et une marge de négociation supplémentaire que vous chiffrez avec le coût des travaux. Notre guide de la marge de négociation 2026 détaille la méthode pour transformer ces chiffres en offre.
Le budget travaux pour passer de G à D : estimations et aides disponibles
Le nerf de la guerre, c'est le coût de sortie de la classe G. Les ordres de grandeur 2026 :
- Faire passer un logement de G à D ou C : de 200 euros le m² (minimum) à 400-800 euros le m² selon l'ampleur et la localisation.
- Maison de 100 m², rénovation moyenne (de F vers C) : 40 000 à 55 000 euros.
- Maison de 100 m², rénovation complète (de G vers B) : 60 000 à 80 000 euros.
- Audit énergétique préalable (vivement conseillé) : 600 à 1 200 euros.
Heureusement, les aides 2026 réduisent fortement la facture :
- MaPrimeRénov' : le parcours accompagné peut couvrir jusqu'à 80% HT des travaux d'une rénovation d'ampleur, dans la limite de 70 000 euros (guichet rouvert le 23 février 2026).
- Éco-prêt à taux zéro : jusqu'à 50 000 euros pour une rénovation globale, sans condition de ressources.
- TVA à 5,5% sur les travaux de rénovation énergétique, et primes CEE.
- Aides locales (régions, départements) et exonérations partielles de taxe foncière selon les communes.
Pour aller plus loin, consultez notre guide MaPrimeRénov' 2026 et rentabilité de la rénovation.
Le calcul de rentabilité : quand est-ce une bonne affaire ?
Le raisonnement est simple : comparez le coût de revient total (prix décoté + travaux - aides) à la valeur du bien une fois rénové et reclassé. Un DPE G devient une bonne affaire quand la décote obtenue, ajoutée aux aides, couvre l'essentiel du coût des travaux. Vous récupérez alors un bien valorisé (la valeur verte d'un bon DPE est réelle), louable, et acheté moins cher qu'un équivalent déjà rénové.
Exemple de logique : un appartement affiché 200 000 euros, décoté à 170 000 euros grâce à son DPE G, avec 35 000 euros de travaux dont 15 000 euros d'aides, revient à 190 000 euros pour un bien qui en vaudra 215 000 une fois classé D. Le calcul penche en votre faveur, à condition de bien chiffrer en amont.
Notre outil d'analyse pour évaluer le potentiel d'une passoire thermique
Tout repose sur la fiabilité de vos chiffres : décote réelle, prix de marché, coût des travaux. L'analyse ScoreImmo confronte le prix affiché aux ventes réelles du secteur (DVF), intègre le DPE et repère les points de vigilance, pour vous dire si la décote est à la hauteur du chantier. Analysez gratuitement l'annonce d'une passoire thermique avant de faire votre offre.
Pour bien comprendre les classes énergétiques, voyez notre décryptage de la grille DPE, et pour le cas voisin de la classe F, notre guide pour acheter un bien classé DPE F en 2026.
FAQ : acheter un bien classé G
Peut-on encore acheter un logement classé G en 2026 ?
Oui, l'achat d'un DPE G est parfaitement autorisé. C'est la location qui est interdite depuis le 1er janvier 2025 tant que le logement n'est pas rénové. Vous pouvez donc acheter pour y habiter, ou pour rénover puis louer une fois le DPE amélioré.
Quelle décote attendre sur un bien classé G ?
La décote moyenne est d'environ 15% par rapport à un bien classé D (environ 452 euros le m² de moins selon SeLoger), avec des écarts de 12 à 25% selon le type de bien et la localisation, jusqu'à 22% à Paris. S'y ajoute une marge de négociation plus large que sur un bien bien classé.
Combien coûte la rénovation pour sortir de la classe G ?
Comptez de 200 à 800 euros le m² pour passer de G à D ou C. Pour une maison de 100 m², une rénovation d'ampleur visant la classe B coûte de 60 000 à 80 000 euros. Un audit énergétique préalable (600 à 1 200 euros) permet de cibler les travaux les plus efficaces.
Quelles aides pour rénover une passoire thermique en 2026 ?
Le parcours accompagné de MaPrimeRénov' couvre jusqu'à 80% HT des travaux d'une rénovation d'ampleur, dans la limite de 70 000 euros. S'y ajoutent l'Éco-PTZ jusqu'à 50 000 euros, la TVA à 5,5%, les primes CEE et des aides locales selon votre commune.
Acheter un DPE G est-il un bon investissement ?
Cela peut l'être si la décote et les aides couvrent l'essentiel du coût des travaux. Vous obtenez alors un bien valorisé et louable, acheté moins cher qu'un équivalent rénové. La clé est de chiffrer précisément en amont : prix de marché, décote réelle, devis de travaux et aides mobilisables.
Le nouveau DPE 2026 change-t-il la donne pour les biens électriques ?
Oui. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de l'électricité passe de 2,3 à 1,9, ce qui améliore l'étiquette de près de 850 000 logements et fait sortir environ 50 000 biens de la classe G sans travaux. Un bien chauffé à l'électricité peut donc déjà avoir gagné une classe : vérifiez la date du DPE.