Revendre un bien immobilier peut générer une plus-value taxable, parfois lourdement. Mais entre l'exonération de la résidence principale, les abattements pour durée de détention et la surtaxe, le calcul réserve des surprises, bonnes comme mauvaises. Voici comment estimer ce que vous devrez réellement à l'État.
La résidence principale, totalement exonérée
Première règle, et la plus favorable : la plus-value réalisée sur la vente de votre résidence principale est totalement exonérée d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux (article 150 U du CGI). Le logement doit être votre résidence effective au jour de la vente (une tolérance existe si la vente intervient dans un délai normal après le départ). C'est l'un des grands avantages d'acheter pour y vivre, comme le rappelle notre analyse de l'achat en SCI (qui, lui, peut faire perdre cette exonération).
La taxation des autres biens : 36,2%
Pour une résidence secondaire ou un investissement locatif, la plus-value est soumise à une double taxation :
- Impôt sur le revenu : 19% (taux forfaitaire).
- Prélèvements sociaux : 17,2%.
Soit un taux global de 36,2% sur la plus-value nette imposable, avant abattements et surtaxe.
Les abattements pour durée de détention
Plus vous gardez le bien longtemps, moins vous payez :
- Impôt sur le revenu : abattement de 6% par an de la 6e à la 21e année, 4% la 22e. Exonération totale après 22 ans.
- Prélèvements sociaux : abattement plus lent (1,65% puis 1,60%, puis 9% par an au-delà de 22 ans). Exonération totale après 30 ans.
Pour être totalement exonéré (impôt et prélèvements), il faut donc détenir le bien 30 ans.
La surtaxe sur les plus-values élevées
Une surtaxe progressive de 2 à 6% s'applique aux plus-values nettes imposables (après abattements) supérieures à 50 000 euros. Elle vise les grosses plus-values et s'ajoute au taux de 36,2%. Pour une plus-value imposable de 100 000 euros, comptez environ 2% de surtaxe, soit 2 000 euros supplémentaires.
Comment se calcule la plus-value imposable ?
La plus-value brute est la différence entre le prix de vente (diminué des frais : agence, diagnostics) et le prix d'acquisition (majoré des frais de notaire et des travaux, sur justificatifs ou forfait de 15% après 5 ans de détention). On applique ensuite les abattements pour durée de détention. Bien valoriser le prix d'acquisition (frais et travaux) réduit la plus-value : conservez vos justificatifs. Pour estimer la valeur de revente, l'analyse ScoreImmo confronte le prix au marché réel.
FAQ : la plus-value immobilière
La plus-value sur la résidence principale est-elle taxée ?
Non, elle est totalement exonérée d'impôt et de prélèvements sociaux, à condition que le bien soit votre résidence effective au jour de la vente (avec une tolérance si la vente intervient dans un délai normal après votre départ).
Quel est le taux d'imposition de la plus-value immobilière ?
Hors résidence principale, la plus-value nette est taxée à 36,2% : 19% d'impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux, avant abattements pour durée de détention et éventuelle surtaxe.
Après combien d'années la plus-value est-elle exonérée ?
L'exonération est totale d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans. Il faut donc conserver le bien 30 ans pour une exonération complète.
Qu'est-ce que la surtaxe sur les plus-values ?
C'est une taxe progressive de 2 à 6% qui s'applique aux plus-values nettes imposables supérieures à 50 000 euros, en plus du taux de 36,2%. Elle vise les plus-values les plus élevées.
Comment réduire sa plus-value imposable ?
En majorant le prix d'acquisition par les frais de notaire et les travaux (sur justificatifs, ou forfait de 15% après 5 ans), et en bénéficiant des abattements pour durée de détention. Conservez tous vos justificatifs de travaux.
Les travaux réduisent-ils la plus-value ?
Oui. Les dépenses de travaux (construction, agrandissement, amélioration) majorent le prix d'acquisition, sur justificatifs, ou via un forfait de 15% si le bien est détenu depuis au moins 5 ans, ce qui diminue la plus-value imposable.