Avant de signer, le vendeur doit vous remettre un dossier de diagnostic technique (DDT) : l'ensemble des diagnostics obligatoires qui décrivent l'état réel du bien. C'est votre bouclier d'informations, et souvent une mine d'arguments de négociation. Mais encore faut-il savoir lesquels exiger et vérifier leur validité, car chacun a sa propre durée. Voici la checklist complète de l'acheteur.
Le dossier de diagnostic technique (DDT) : votre bouclier d'informations
Le DDT est annexé à la promesse puis à l'acte de vente. Il informe l'acheteur sur la performance énergétique, les risques et l'état technique du bien. Un diagnostic absent, périmé ou révélant un problème vous protège : il engage la responsabilité du vendeur et vous donne matière à négocier. Pour le coût, un pack DDT complet revient en moyenne à environ 358 euros pour un T3 et 403 euros pour une maison.
La checklist complète des diagnostics à exiger du vendeur
Les diagnostics systématiques (DPE, ERP)
- DPE : obligatoire pour toute vente, dès l'annonce. Valable 10 ans (pour les DPE réalisés depuis juillet 2021). Voir notre guide de la grille DPE.
- État des risques et pollutions (ERP) : obligatoire si le bien est en zone à risque (inondation, radon, sismicité, risque technologique). Valable moins de 6 mois.
Les diagnostics conditionnels (amiante, plomb, électricité, gaz, termites...)
- Amiante : biens dont le permis est antérieur à juillet 1997. Validité illimitée si négatif (après avril 2013).
- Plomb (CREP) : logements construits avant 1949. Illimité si négatif, 1 an si positif. Voir notre guide du coût d'un déplombage.
- Électricité et gaz : installations de plus de 15 ans. Valables 3 ans. Voir notre guide du diagnostic électrique.
- Termites : zones déclarées à risque par arrêté préfectoral. Valable 6 mois.
- Assainissement non collectif : biens non raccordés au tout-à-l'égout. Valable 3 ans.
- Loi Carrez : lots de copropriété de plus de 8 m². Validité illimitée, sauf travaux modifiant la surface.
Pour chaque diagnostic : ce que vous devez vérifier en priorité
Vérifiez trois choses sur chaque document : qu'il est présent, qu'il est encore valide à la date de signature, et qu'il ne révèle pas d'anomalie coûteuse. Un DPE F ou G, un diagnostic électrique avec anomalie de groupe B1, un plomb positif ou des termites sont autant de points à chiffrer et à négocier. Recoupez aussi avec les diagnostics amiante et plomb dans notre guide dédié.
Comment ScoreImmo synthétise les points d'alerte de tous vos diagnostics
Lire et croiser une dizaine de diagnostics est fastidieux. L'analyse ScoreImmo intègre la performance énergétique et les risques dans une note sur 100 et fait remonter les points d'alerte, pour que vous repériez en un coup d'oeil ce qui mérite vérification ou négociation, avant de vous engager.
FAQ : le dossier de diagnostic technique
Quels sont les diagnostics obligatoires pour vendre ?
Selon le bien : DPE et ERP (systématiques), puis amiante, plomb, électricité, gaz, termites, assainissement non collectif et loi Carrez selon l'âge, la localisation et le type de logement. L'ensemble forme le dossier de diagnostic technique annexé à la vente.
Quelle est la durée de validité des diagnostics ?
Le DPE est valable 10 ans, l'ERP moins de 6 mois, l'électricité et le gaz 3 ans, les termites 6 mois, le plomb 1 an si positif (illimité si négatif), l'amiante illimité si négatif, et la loi Carrez illimitée sauf modification de surface.
Qui paie le dossier de diagnostic technique ?
C'est le vendeur qui commande et finance le DDT, pour un coût moyen d'environ 358 euros pour un T3 et 403 euros pour une maison. L'acheteur le reçoit annexé à la promesse de vente.
Que faire si un diagnostic est périmé ou absent ?
Exigez sa réalisation ou sa mise à jour avant de signer. Un diagnostic manquant ou périmé peut engager la responsabilité du vendeur et, en cas de problème révélé après la vente, ouvrir un recours pour l'acheteur.
Le DDT révèle un problème : puis-je négocier ?
Oui. Un DPE défavorable, une anomalie électrique, un plomb positif ou des termites sont des arguments de négociation chiffrables. Faites établir des devis et demandez la déduction du coût des travaux sur le prix de vente.
Le DDT remplace-t-il une visite ou une expertise ?
Non. Le DDT couvre des points précis et réglementés, mais ne dit rien de l'état général, de l'humidité ou de la structure. Complétez-le par une visite attentive et, en cas de doute, par l'avis d'un professionnel du bâtiment.