Acheter en copropriété, c'est adhérer à un règlement : un document contractuel qui fixe les règles de la vie collective et la répartition des charges. Trop souvent survolé, il peut réserver des surprises (usage restreint, charges mal réparties). Voici ce qu'il contient et les points à vérifier avant de signer.
Que contient le règlement de copropriété ?
Encadré par la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété définit :
- Les lots : chaque lot associe une partie privative (appartement, cave, parking) et une quote-part de parties communes.
- Les parties communes et privatives : ce qui appartient à tous (hall, toiture, ascenseur) et ce qui est à usage exclusif.
- Les tantièmes : la part de chaque lot dans les parties communes, qui détermine les charges et le poids du vote en assemblée.
- La répartition des charges : générales (proportionnelles aux tantièmes) et spéciales (selon l'utilité, comme l'ascenseur).
- L'usage de l'immeuble : sa destination (habitation, mixte) et les conditions de jouissance.
Quelle valeur juridique a le règlement de copropriété ?
Le règlement a une valeur contractuelle : il s'impose à tous les copropriétaires, locataires et occupants dès sa publication au service de la publicité foncière. Ses règles d'usage sont donc opposables. C'est le socle de la vie en copropriété, à lire avec autant d'attention que les procès-verbaux d'assemblée générale.
Ce que l'acheteur doit vérifier en priorité
- L'usage : la destination peut restreindre une activité professionnelle ou une location courte durée dans un lot d'habitation.
- Les animaux : une clause interdisant tout animal familier est réputée non écrite (loi de 1970), sauf chiens dangereux ; le règlement peut toutefois encadrer les nuisances.
- Les travaux : croisez avec les PV d'AG pour connaître les travaux votés ou à venir et le fonds de travaux.
- Les tantièmes et charges : vérifiez leur cohérence (voir notre guide du budget de copropriété).
L'état descriptif de division (EDD)
Souvent annexé au règlement, l'état descriptif de division identifie chaque lot par un numéro et fixe sa quote-part dans les parties communes. C'est un document technique, base de la publicité foncière, qui complète le règlement sans avoir, par nature, la même valeur contractuelle. Il vous permet de vérifier précisément ce que recouvre le lot que vous achetez (appartement, cave, parking).
Intégrez le règlement à votre analyse globale du bien
Le règlement conditionne l'usage et les charges de votre futur logement. Lisez-le, et complétez par une analyse d'ensemble : l'outil ScoreImmo évalue le bien, son environnement et son prix face au marché, pour décider en connaissance de cause. Pensez aussi aux pièges des charges de copropriété.
FAQ : le règlement de copropriété
Qu'est-ce que le règlement de copropriété ?
C'est le document, encadré par la loi de 1965, qui définit les lots, les parties communes et privatives, les tantièmes, la répartition des charges et l'usage de l'immeuble. Il a une valeur contractuelle opposable à tous les occupants.
Le règlement de copropriété est-il opposable ?
Oui. Dès sa publication au service de la publicité foncière, il s'impose à tous les copropriétaires, locataires et occupants. Ses règles d'usage et de répartition des charges sont contractuelles.
Que vérifier dans le règlement avant d'acheter ?
La destination de l'immeuble (habitation, professionnel), les règles sur les animaux et les travaux, la répartition des charges et la cohérence des tantièmes. Croisez avec les PV d'AG et le fonds de travaux.
Peut-on exercer une activité professionnelle dans un lot d'habitation ?
Cela dépend de la destination fixée par le règlement. Un règlement strictement d'habitation peut interdire ou limiter une activité professionnelle ou commerciale. Vérifiez ce point si vous comptez travailler depuis votre logement.
Qu'est-ce que l'état descriptif de division ?
C'est un document technique qui identifie chaque lot par un numéro et fixe sa quote-part de parties communes. Souvent annexé au règlement, il sert de base à la publicité foncière et à la gestion de la copropriété.
Le règlement peut-il interdire les animaux ?
Non, une clause interdisant tout animal familier est réputée non écrite depuis la loi de 1970, sauf pour les chiens dangereux. Le règlement peut en revanche imposer des règles pour éviter les nuisances.