Acheter sur plan (VEFA) séduit par le neuf, les frais de notaire réduits et les normes récentes. Mais on achète un logement qui n'existe pas encore : retards, défauts de conformité, réserves à la livraison sont les pièges classiques. Voici comment l'acheteur est protégé et les points de vigilance pour une VEFA sereine.
Les garanties qui protègent l'acheteur en VEFA
La VEFA est l'un des achats les mieux encadrés :
- Garantie financière d'achèvement (GFA) : obligatoire, elle garantit la livraison même en cas de défaillance du promoteur.
- Garantie de parfait achèvement : le constructeur répare tous les désordres signalés pendant 1 an après la réception.
- Garantie biennale : 2 ans sur les équipements dissociables (chaudière, robinetterie, VMC).
- Garantie décennale : 10 ans sur les désordres compromettant la solidité, complétée par l'assurance dommages-ouvrage.
L'échéancier de paiement encadré par la loi
Vous ne payez pas tout d'avance : les appels de fonds suivent l'avancement (article R261-14 du CCH) : 5% à la réservation, 35% aux fondations, 70% à la mise hors d'eau, 95% à l'achèvement, et le solde de 5% à la livraison (consignable en cas de réserves). Ce calendrier protège votre trésorerie et vous lie à l'avancée réelle du chantier.
Le piège des retards de livraison
Le retard est le risque le plus fréquent. Le contrat doit indiquer une date d'achèvement. Exigez une clause de pénalités de retard (souvent 0,01 à 0,03% du prix par jour) et vérifiez les causes légitimes prévues (intempéries...). En cas de retard, vous pouvez demander une indemnisation du préjudice (loyers, garde-meuble). Anticipez ce risque dans votre budget.
Réserves et défauts de conformité à la livraison
La livraison est l'étape clé : inspectez minutieusement le logement et consignez toutes les réserves (malfaçons, non-conformités) sur le procès-verbal. Vous disposez ensuite d'un mois pour signaler d'autres défauts par lettre recommandée, et pouvez consigner le solde de 5% jusqu'à correction. Un défaut de conformité (un carrelage au lieu du parquet promis) ouvre droit à réparation ou réduction du prix. Faites-vous accompagner d'un expert.
L'atout des frais de notaire réduits
Avantage majeur de la VEFA : des frais de notaire de 2 à 3% du prix, contre 7 à 8% dans l'ancien (voir notre guide des frais de notaire dans le neuf). À cela s'ajoute une exonération possible de taxe foncière pendant 2 ans. Avant de réserver, vérifiez la cohérence du prix avec le marché local via l'analyse ScoreImmo.
FAQ : acheter en VEFA
Quelles garanties protègent l'acheteur en VEFA ?
La garantie financière d'achèvement (livraison assurée même en cas de défaillance du promoteur), la garantie de parfait achèvement (1 an), la garantie biennale (2 ans) et la garantie décennale (10 ans).
Comment fonctionne le paiement en VEFA ?
Par appels de fonds suivant l'avancement : 5% à la réservation, 35% aux fondations, 70% à la mise hors d'eau, 95% à l'achèvement et 5% à la livraison. Ce calendrier est encadré par la loi.
Que faire en cas de retard de livraison ?
Vérifiez la clause de pénalités de retard (souvent 0,01 à 0,03% du prix par jour) et la date d'achèvement au contrat. En cas de retard non justifié, vous pouvez réclamer une indemnisation du préjudice subi.
Comment émettre des réserves à la livraison ?
Inspectez le logement et consignez les défauts sur le procès-verbal de livraison. Vous avez ensuite un mois pour signaler d'autres défauts par lettre recommandée, et pouvez consigner le solde de 5% jusqu'à correction.
Les frais de notaire sont-ils réduits en VEFA ?
Oui, 2 à 3% du prix contre 7 à 8% dans l'ancien, car le neuf est soumis à la TVA et non aux droits de mutation. C'est l'un des principaux avantages financiers de la VEFA.
Quels sont les principaux pièges de la VEFA ?
Les retards de livraison, les défauts de conformité par rapport aux plans et notices, et des réserves mal consignées à la livraison. Bien lire le contrat, exiger des pénalités et se faire accompagner d'un expert limitent ces risques.