Que se passe-t-il si l'acheteur ou le vendeur renonce après le compromis ? C'est là qu'intervient la clause pénale : une pénalité, souvent de 10% du prix, qui sanctionne le désistement fautif. Bien comprise, elle protège les deux parties. Voici son montant, son fonctionnement et les nuances à connaître.
Qu'est-ce que la clause pénale ?
La clause pénale est une stipulation par laquelle les parties évaluent à l'avance, de manière forfaitaire, les dommages et intérêts dus en cas d'inexécution des obligations. Elle a une double fonction : inciter chaque partie à aller au bout de la vente, et simplifier l'indemnisation en évitant une évaluation judiciaire. Elle figure dans le compromis de vente (promesse synallagmatique), où les deux parties s'engagent. Voir notre guide du compromis de vente.
Quel est le montant usuel de la clause pénale ?
Le montant est librement fixé par les parties, mais l'usage le situe entre 5 et 10% du prix de vente, 10% étant le standard rarement jugé excessif. Sur un bien à 250 000 euros, la clause pénale standard représente donc 25 000 euros, somme due par la partie qui se désiste fautivement.
Comment fonctionne-t-elle si une partie renonce ?
La clause s'applique si une partie renonce après l'expiration du délai de rétractation de 10 jours de l'acheteur et une fois toutes les conditions suspensives levées (notamment l'obtention du prêt). Avant cela, l'acheteur reste protégé : il ne doit rien s'il se rétracte dans les 10 jours, ou si une condition suspensive échoue (voir nos guides sur le délai de rétractation et les conditions suspensives). La partie lésée doit réclamer la pénalité, en général après mise en demeure.
Clause pénale, indemnité d'immobilisation et dépôt de garantie
Ces termes sont souvent confondus :
- La clause pénale sanctionne l'inexécution dans un compromis, où les deux parties s'engagent.
- L'indemnité d'immobilisation est versée par l'acheteur dans une promesse unilatérale de vente, pour rémunérer l'exclusivité accordée par le vendeur ; le juge ne peut pas la réviser.
- Le dépôt de garantie est la somme versée au compromis, qui peut jouer un rôle proche de la clause pénale en cas de désistement.
Le pouvoir modérateur du juge
L'article 1231-5 du Code civil permet au juge de réduire (ou d'augmenter) la pénalité si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Ce pouvoir est d'ordre public : on ne peut y renoncer par contrat. La disproportion s'apprécie en comparant le montant prévu au préjudice réellement subi. En cas d'exécution partielle, la pénalité peut aussi être diminuée. Le délai pour agir est de 5 ans.
Bien mesurer son engagement avant de signer
La clause pénale rappelle qu'un compromis engage sérieusement. Avant de signer, assurez-vous que le bien et le prix tiennent la route : l'analyse ScoreImmo vous aide à confirmer votre décision en amont, pour ne pas vous retrouver à vouloir renoncer après coup.
FAQ : la clause pénale
Quel est le montant d'une clause pénale ?
Il est librement fixé, mais usuellement de 5 à 10% du prix de vente, 10% étant le standard. Sur un bien à 250 000 euros, cela représente 25 000 euros dus par la partie qui se désiste fautivement.
Quand s'applique la clause pénale ?
Elle joue si une partie renonce après le délai de rétractation de 10 jours et une fois toutes les conditions suspensives réalisées. Avant cela, l'acheteur peut se retirer sans pénalité.
Le juge peut-il réduire la clause pénale ?
Oui. L'article 1231-5 du Code civil lui confère un pouvoir modérateur pour réduire une pénalité manifestement excessive (ou augmenter une pénalité dérisoire). Ce pouvoir est d'ordre public.
Quelle différence avec l'indemnité d'immobilisation ?
La clause pénale sanctionne l'inexécution dans un compromis (les deux parties s'engagent). L'indemnité d'immobilisation, propre à la promesse unilatérale, rémunère l'exclusivité accordée par le vendeur et n'est pas révisable par le juge.
L'acheteur perd-il son dépôt s'il renonce ?
Pas s'il se rétracte dans les 10 jours ou si une condition suspensive échoue : le dépôt lui est restitué. En dehors de ces cas, un renoncement fautif peut entraîner l'application de la clause pénale.
Quel délai pour réclamer la clause pénale ?
Le délai de prescription est de 5 ans à compter de la date prévue pour la réitération de la vente. La partie lésée doit prouver l'inexécution et, le plus souvent, avoir adressé une mise en demeure.