Avant d'acheter, savez-vous si le bien est en zone inondable, sismique ou exposé au radon ? C'est précisément le rôle du diagnostic ERP (état des risques et pollutions) : informer l'acheteur des dangers liés à la localisation. Souvent survolé, c'est pourtant un document clé pour éviter une mauvaise surprise. Voici comment le lire.
Le diagnostic ERP : à quoi sert-il et quand est-il obligatoire ?
L'ERP est obligatoire à la vente (et à la location) d'un bien situé dans une zone à risque : zone couverte par un plan de prévention des risques naturels (PPRN), miniers ou technologiques (PPRT), zone de sismicité de niveau 2 à 5, zone à potentiel radon de niveau 3, secteur d'information sur les sols, ou zone exposée au recul du trait de côte. Il complète le dossier décrit dans notre guide du DDT.
Validité, remise et coût du diagnostic ERP
L'ERP est valable 6 mois et doit être remis à l'acquéreur dès la première visite (obligation en vigueur depuis le 1er janvier 2023). Son coût est faible : gratuit si le propriétaire le remplit via le site officiel Géorisques, ou 10 à 100 euros par un diagnostiqueur (souvent inclus dans un pack). C'est l'un des rares diagnostics que vous pouvez vérifier vous-même sur Géorisques.
Comment lire un diagnostic ERP
Pour bien l'exploiter :
- Vérifiez sa date : il doit avoir moins de 6 mois.
- Identifiez les risques signalés (naturels, technologiques, miniers, radon, pollution des sols).
- Analysez la carte des risques jointe pour situer précisément le bien.
- Consultez l'historique des sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles pour le bien.
Zone inondable : ce que dit l'ERP
Pour le risque inondation, l'ERP indique si le bien est dans un plan de prévention des risques inondation (PPRI) et précise le zonage : rouge (construction interdite), bleu (construction autorisée sous conditions) ou blanc (hors zone inondable). Il mentionne aussi les inondations passées reconnues catastrophes naturelles. Un point décisif pour un achat, à croiser avec l'urbanisme via notre guide du PLU et du cadastre.
Intégrez les risques à votre décision d'achat
Un risque naturel ou technologique pèse sur la valeur, l'assurabilité et la tranquillité. L'outil ScoreImmo intègre justement les risques naturels et technologiques (via Géorisques) dans la note du bien sur 100, pour vous éviter d'acheter en zone à risque sans le savoir. Vérifiez systématiquement ce point avant de faire une offre.
FAQ : le diagnostic ERP
Quand le diagnostic ERP est-il obligatoire ?
Il est obligatoire si le bien est en zone couverte par un plan de prévention des risques (naturels, miniers, technologiques), en zone de sismicité de niveau 2 à 5, en zone radon de niveau 3, en secteur d'information sur les sols ou en zone de recul du trait de côte.
Quelle est la validité du diagnostic ERP ?
L'ERP est valable 6 mois. Il doit être daté de moins de 6 mois à la signature du compromis ou de l'acte, et remis à l'acquéreur dès la première visite depuis 2023.
Le diagnostic ERP est-il payant ?
Il peut être gratuit si le propriétaire le réalise lui-même via le site Géorisques, ou coûter 10 à 100 euros s'il est établi par un diagnostiqueur. Il est souvent inclus dans un pack de diagnostics.
Comment savoir si un bien est en zone inondable ?
L'ERP l'indique via le zonage du plan de prévention des risques inondation : rouge (interdiction de construire), bleu (sous conditions) ou blanc (hors zone). Vous pouvez aussi le vérifier directement sur le site Géorisques.
Que contient le diagnostic ERP ?
Il informe sur les risques naturels (inondation, mouvement de terrain...), miniers, technologiques, le potentiel radon, la pollution des sols et le recul du trait de côte, avec les plans de prévention applicables et l'historique des sinistres indemnisés.
Un risque signalé fait-il baisser la valeur ?
Un risque peut peser sur la valeur, l'assurance et l'attractivité du bien. C'est un élément à intégrer dans votre décision et, le cas échéant, dans la négociation, surtout pour les biens en zone inondable ou exposés à un risque technologique.