Un prix d'annonce supérieur à une vente DVF ne démontre pas, à lui seul, qu'un bien est trop cher. Vous comparez un prix demandé aujourd'hui à une valeur de vente passée. Avant de discuter une offre, vérifiez ce qui est inclus et si les logements sont vraiment comparables.
DVF correspond-il au prix net vendeur ou au prix avec frais ?
La notice DGFiP, colonne « valeur foncière », distingue les honoraires selon qui les paie : ceux à la charge du vendeur sont inclus ; ceux à la charge de l'acquéreur sont exclus, ainsi que les frais de notaire et le mobilier mentionné à l'acte. Assimiler systématiquement DVF au net vendeur est donc trompeur.
Relevez le prix avec honoraires, le prix hors honoraires lorsqu'il est indiqué et la partie qui les paie. Si l'information est ambiguë, demandez une confirmation écrite à l'agent. La fiche officielle sur les annonces permet de contrôler leur présentation. Vous pouvez ensuite distinguer la discussion sur les honoraires de celle sur le bien.
Pourquoi deux logements du même immeuble peuvent-ils avoir des prix différents ?
La date de vente, l'étage, l'exposition, les annexes, les travaux et la situation d'occupation peuvent différer. La proximité géographique sert à chercher des références ; elle ne rend pas les biens identiques. Consignez ce qui est connu et ce qui reste à demander, sans appliquer un coefficient inventé à chaque différence.
- Date : replacez la vente dans son contexte ; une donnée ancienne est un repère historique.
- Périmètre : vérifiez si cave, parking, terrain ou autre logement ont été vendus ensemble.
- Surface : comparez la même définition de superficie ; ne mélangez pas Carrez et surface cadastrale.
- État : un montant de vente ne décrit pas les finitions, l'entretien ou les travaux.
Exemple fictif : un écart brut qui ne mesure pas une négociation
Une annonce imaginaire affiche 260 000 € honoraires inclus, dont 10 000 € à la charge de l'acquéreur. Son prix hors honoraires est donc 250 000 €. Une vente voisine à 240 000 € donne un écart brut de 20 000 € avec l'annonce, ou de 10 000 € après retrait de ces honoraires. Ni l'un ni l'autre n'est la remise effectivement acceptée par un vendeur. L'état, les lots et les dates restent à comparer. Cet exemple est une démonstration arithmétique, pas une donnée du marché.
Comment utiliser cet écart dans votre offre ?
Présentez les références retenues, les différences documentées et les devis nécessaires. Demandez l'explication du prix plutôt que d'affirmer que la vente voisine fixe automatiquement la valeur. Appuyez-vous sur la méthode pour vérifier un prix demandé puis sur les arguments pour préparer une négociation.
Si vous ne connaissez pas les biens inclus dans la vente de référence, classez-la comme incertaine. Le guide des mutations DVF avec plusieurs lots explique cette vérification. Une conclusion moins précise est préférable à un pourcentage artificiel.
Retrouvez la prochaine vérification dans le parcours avant achat immobilier.
Questions fréquentes
DVF permet-il de connaître le prix initial d'une annonce ?
Non. Ce fichier ne donne pas le prix initial demandé. Il ne permet donc pas de calculer une remise entre ce prix et la vente finale.
Un écart avec DVF prouve-t-il que le prix est trop élevé ?
Non. Vérifiez d'abord les dates, les frais, les surfaces, les lots et l'état des biens. L'écart devient un point à expliquer, pas une preuve automatique.
Faut-il retrancher les mêmes frais de toutes les ventes ?
Non. Le traitement des honoraires dépend de la partie qui les supporte et du périmètre de la valeur publiée. Une correction forfaitaire risque de fausser la comparaison.
Rassemblez les vérifications de votre annonce
Regardez un exemple de rapport gratuit pour voir les informations disponibles et leurs limites. Le rapport personnalisé est payant, dès 2,99 € pour un crédit. Il complète vos vérifications et ne remplace pas la visite, les diagnostics ou l'avis d'un professionnel.
Analyser mon annonce Voir les formules
Plusieurs annonces à comparer : 9,99 € pour cinq crédits ou 19,99 € pour dix crédits. Consultez la méthodologie de Score-Immo.