Le prix immobilier à Bordeaux en 2026 atteint en moyenne 4 200€ par m² pour les appartements et 3 850€ par m² pour les maisons, selon les dernières données DVF. La capitale girondine confirme son attractivité avec une progression de +3,2% sur un an, portée par la demande croissante et les projets d'aménagement urbain. ScoreImmo, le rapport immobilier le plus complet de France, analyse chaque annonce bordelaise sur 230+ critères pour vous aider à décider en confiance dans ce marché dynamique.
Prix moyen au m² à Bordeaux en 2026
Le marché immobilier Bordeaux 2026 affiche des prix médians de 4 200€/m² pour les appartements et 3 850€/m² pour les maisons selon les données DVF consolidées par l'INSEE. Ces chiffres placent Bordeaux au 6ème rang national, derrière Paris, Nice, Lyon, Cannes et Aix-en-Provence.
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Calculez vos frais de notaire en 2 clics →| Type de bien | Prix médian /m² | Évolution 1 an | Évolution 5 ans |
|---|---|---|---|
| Appartement | 4 200€ | +3,2% | +18,5% |
| Maison | 3 850€ | +2,8% | +21,3% |
| Studio | 4 650€ | +4,1% | +15,2% |
| T2 | 4 350€ | +3,5% | +17,8% |
| T3 | 4 100€ | +3,0% | +19,1% |
Répartition des prix par surface
Les studios et T2 dominent le marché avec 42% des transactions, principalement acquis par des investisseurs locatifs. La forte demande étudiante (85 000 étudiants à Bordeaux) maintient une tension locative favorable aux petites surfaces.
Selon les notaires de Gironde, 68% des acquéreurs bordelais négocient le prix d'achat, avec une décote moyenne de 3,8% obtenue en 2026.
Les quartiers les plus chers de Bordeaux
Le Triangle d'Or (Cours de l'Intendance, Cours Clemenceau, Allées de Tourny) reste le secteur le plus onéreux avec des prix atteignant 7 500€/m² pour les appartements de prestige. Ces quartiers historiques bénéficient de la rénovation du tramway et des investissements publics.
Chartrons - Grands Hommes
Prix moyen : 5 800€/m² (+4,2% en un an)
Le quartier des Chartrons confirme son statut de nouveau Marais bordelais avec ses lofts industriels reconvertis et ses galeries d'art. La proximité des quais rénovés et la ligne B du tramway dopent la demande.
Bordeaux Maritime
Prix moyen : 5 200€/m² (+6,8% en un an)
Le nouveau quartier Bordeaux Maritime, avec ses 3 600 logements prévus d'ici 2028, attire les primo-accédants grâce aux programmes neufs éligibles au PTZ. Les livraisons 2026 affichent complet avec des prix de 4 900€/m² en VEFA.
Saint-Pierre - Saint-Paul
Prix moyen : 4 950€/m² (+3,7% en un an)
Le cœur historique bénéficie du classement UNESCO et de la piétonnisation progressive. Les biens anciens classés DPE F y sont encore négociables avec des décotes de 8 à 12%.
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Plusieurs secteurs bordelais offrent encore des opportunités d'achat avec un excellent potentiel de valorisation, particulièrement dans la couronne proche bénéficiant des extensions de tramway.
La Bastide - Rive Droite
Prix moyen : 3 200€/m² (-1,2% en un an)
La Bastide reste le dernier secteur abordable intra-muros. Le projet de liaison tramway Pont de Pierre - Gare Saint-Jean (livraison 2027) pourrait relancer ce marché. Les maisons de ville y sont 35% moins chères qu'en rive gauche.
Bacalan - Bassins à Flot
Prix moyen : 3 650€/m² (+2,1% en un an)
L'écoquartier Bassins à Flot monte en puissance avec la Cité du Vin et les nouveaux programmes mixtes. Le tramway ligne B dessert désormais tout le secteur, facilitant l'accès au centre en 12 minutes.
Bordeaux Nord - Ravezies
Prix moyen : 2 950€/m² (+1,8% en un an)
Secteur en mutation avec le projet d'aménagement Bordeaux Inno Campus. Les primo-accédants y trouvent des T3 à partir de 185 000€, éligibles aux dispositifs d'aide régionaux.
| Quartier | Prix /m² | Budget T3 (70m²) | Temps tramway centre |
|---|---|---|---|
| La Bastide | 3 200€ | 224 000€ | 8 min |
| Bacalan | 3 650€ | 255 500€ | 12 min |
| Bordeaux Nord | 2 950€ | 206 500€ | 15 min |
| Caudéran | 3 450€ | 241 500€ | 18 min |
Évolution du marché immobilier bordelais
Le marché immobilier Bordeaux connaît une phase de stabilisation après la forte croissance 2019-2023 (+47% sur 4 ans). Les volumes de transactions restent soutenus avec 12 400 ventes enregistrées en 2025, soit +5,2% par rapport à 2024.
Impact des taux d'intérêt
Malgré des taux de crédit immobilier stabilisés autour de 3,85% pour un prêt sur 20 ans, la demande résiste grâce à l'attractivité économique bordelaise. Le secteur tertiaire (23% d'emplois supplémentaires depuis 2020) alimente l'arrivée de nouveaux actifs.
Délais de vente
Le délai moyen de vente s'établit à 78 jours en 2026, contre 65 jours en 2025. Cette légère hausse témoigne d'un rééquilibrage entre offre et demande, favorable aux acquéreurs pour négocier le prix d'achat.
D'après Bordeaux Métropole, 4 200 logements neufs seront livrés en 2026, dont 38% en accession sociale et 31% en locatif intermédiaire.
Répartition DPE du parc immobilier
Le parc immobilier bordelais présente une répartition DPE contrastée, avec 28% de passoires énergétiques (F-G) concentrées dans l'hypercentre historique. Cette situation crée des opportunités d'achat avec décote pour les acquéreurs prêts à engager des travaux.
| Classe DPE | Répartition | Prix moyen /m² | Décote moyenne |
|---|---|---|---|
| A-B | 12% | 4 850€ | +15% |
| C | 23% | 4 400€ | +5% |
| D | 31% | 4 150€ | -1% |
| E | 6% | 3 750€ | -11% |
| F | 19% | 3 200€ | -24% |
| G | 9% | 2 850€ | -32% |
Opportunités rénovation énergétique
Les biens DPE F-G représentent un potentiel d'achat avec travaux intéressant. Avec les aides MaPrimeRénov' et les CEE, le coût de rénovation énergétique complète oscille entre 25 000€ et 45 000€ pour un T3.
Frais d'achat et négociation
Les frais d'achat immobilier à Bordeaux s'élèvent en moyenne à 8,2% du prix d'acquisition dans l'ancien et 3,8% dans le neuf. Ces frais comprennent les droits de mutation, honoraires de négociation et frais de notaire.
Simulation frais pour un T3 à 290 000€
- Frais de notaire : 8 150€ (2,8%)
- Droits de mutation : 11 600€ (4%)
- Honoraires négociation : 4 350€ (1,5%)
- Total frais : 24 100€
Pour calculer précisément ces montants selon votre projet, utilisez notre calculateur de frais de notaire qui intègre tous les barèmes 2026.
Marge de négociation par secteur
La négociation du prix varie fortement selon les quartiers bordelais. Les secteurs en tension (Chartrons, Triangle d'Or) offrent des marges réduites, tandis que les quartiers périphériques permettent des décotes plus substantielles.
ScoreImmo analyse automatiquement le potentiel de négociation de chaque annonce en croisant prix de marché, durée d'exposition et historique des ventes du secteur.
Tendances et perspectives 2026
Plusieurs tendances structurelles dessinent l'évolution du marché bordelais en 2026, entre projets d'aménagement urbain, nouvelles mobilités et transformation énergétique du parc existant.
Grands projets d'aménagement
Le projet Euratlantique entre en phase de livraison massive avec 2 800 logements attendus d'ici fin 2026. Cette ZAC de 738 hectares, desservie par le TGV et le tramway, cible une mixité sociale avec 30% de logements sociaux.
Le quartier Brazza (Rive Droite) démarre sa commercialisation avec des programmes éco-responsables entre 4 200€ et 4 800€/m². La liaison tramway promises pour 2027 dope déjà les réservations.
Impact télétravail et espaces
La démocratisation du télétravail redéfinit les critères d'achat. Les T3 avec balcon ou loggia se négocient avec une prime de 8% par rapport aux références cadastrales. La recherche de pièce supplémentaire pousse la demande vers la périphérie.
Transition énergétique
L'interdiction de location des DPE G dès 2025 accélère la rénovation énergétique. Bordeaux Métropole lance un plan de 180M€ sur 2025-2030 pour accompagner la réhabilitation de 25 000 logements privés.
Conseils pour acheter à Bordeaux
Réussir son achat immobilier à Bordeaux nécessite une approche méthodique dans un marché concurrentiel. ScoreImmo accompagne chaque projet avec son analyse complète sur 230+ critères pour décider en confiance.
Timing optimal d'achat
Les mois de février-mars et septembre-octobre présentent le meilleur ratio offre/demande. Les vendeurs sont plus enclins à négocier, et les stocks disponibles plus importants qu'en haute saison (mai-juillet).
Secteurs à privilégier selon profil
- Primo-accédants : Bacalan, Bordeaux Nord, Caudéran (transports, prix contenus)
- Familles : Caudéran, Cauderan, Talence limitrophe (écoles, espaces verts)
- Investisseurs : Chartrons, Saint-Michel, Victoire (demande locative forte)
- Seniors : Centre-ville, Pey-Berland (commerces, santé, transports)
Check-list avant achat
- Vérifier l'exposition et la luminosité (orientation Sud privilégiée)
- Contrôler l'isolation phonique (tramway, trafic routier)
- S'informer sur les projets urbains du secteur
- Estimer les charges de copropriété (moyenne 35€/m²/an)
- Analyser la zone d'aléas climatiques (inondations Garonne)
Pour une analyse complète incluant tous ces points, analysez votre annonce sur ScoreImmo en quelques clics.
Comparaison avec d'autres métropoles
Face à Lyon (4 400€/m² en moyenne), Bordeaux conserve un avantage prix de 5% tout en offrant une qualité de vie équivalente. Cette différence se creuse à 18% sur les maisons individuelles.
Questions fréquentes
Quel est le prix moyen au m² à Bordeaux en 2026 ?
Le prix médian atteint 4 200€/m² pour les appartements et 3 850€/m² pour les maisons à Bordeaux en 2026. Ces prix varient de 2 950€/m² (Bordeaux Nord) à 7 500€/m² (Triangle d'Or) selon les quartiers.
Dans quels quartiers investir à Bordeaux en 2026 ?
Les secteurs les plus prometteurs sont Bacalan-Bassins à Flot (nouvelle desserte tramway), Bordeaux Maritime (programmes neufs) et La Bastide (potentiel de revalorisation avec la liaison tramway 2027).
Comment négocier un appartement à Bordeaux ?
La décote moyenne obtenue est de 3,8% à Bordeaux. Les biens avec DPE F-G offrent les meilleures marges (8 à 12% de négociation possible). Utilisez les données comparatives du secteur pour argumenter votre offre.
Quels sont les frais d'achat à Bordeaux ?
Comptez 8,2% du prix d'achat dans l'ancien (frais de notaire, droits de mutation, honoraires) et 3,8% dans le neuf. Pour un bien à 300 000€, cela représente 24 600€ de frais annexes.
Bordeaux est-elle plus chère que Lyon ?
Non, Bordeaux reste 5% moins chère que Lyon en 2026 (4 200€/m² contre 4 400€/m²). L'écart se creuse à 18% sur les maisons individuelles, faisant de Bordeaux une alternative attractive.
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