Réponse rapide : cette édition 2026 s'appuie sur les mutations DVF 2025, dernier millésime annuel disponible dans l'extraction officielle utilisée. Après un filtre reproductible, la médiane atteint 4 121 €/m² pour 3 421 appartements et 4 855 €/m² pour 1 095 maisons à Bordeaux. Ces montants décrivent des ventes signées, pas les prix actuellement demandés dans les annonces.
Le prix immobilier à Bordeaux ne se résume pas à une moyenne unique. Le type de bien, le quartier, la surface et la composition de la mutation changent fortement le résultat. Pour rendre les chiffres vérifiables, Score-Immo a analysé séparément les appartements et les maisons, puis rattaché les ventes aux huit quartiers officiels de la commune publiés par Bordeaux Métropole.
Quel prix au m² retenir à Bordeaux en 2026 ?
Il faut dater la réponse. Les chiffres ci-dessous portent sur les actes enregistrés en 2025 dans le fichier communal DVF publié le 18 mai 2026. Ils ne sont donc ni un indice instantané d'août 2026, ni une estimation de chaque logement.
| Type de bien | Mutations retenues | Médiane 2025 | 50 % central des ventes |
|---|---|---|---|
| Appartement | 3 421 | 4 121 €/m² | 3 462 à 4 881 €/m² |
| Maison | 1 095 | 4 855 €/m² | 4 033 à 5 909 €/m² |
La moitié centrale ne constitue pas une fourchette d'estimation. Elle montre seulement la dispersion des mutations sélectionnées entre le premier et le troisième quartile. Un appartement atypique, rénové, occupé, vendu avec plusieurs dépendances ou situé dans une micro-zone particulière peut sortir largement de cet intervalle.
Le fichier contient 6 400 identifiants de mutation pour Bordeaux en 2025. La méthode en retient 4 516 mutations après exclusion des opérations qui ne sont pas des ventes, des mutations sans logement exploitable, des ventes groupées et des valeurs extrêmes définies avant le calcul.
Quels sont les prix par quartier officiel ?
Le tableau utilise les huit périmètres valides du jeu de données de Bordeaux Métropole. Il ne découpe pas artificiellement la ville en micro-quartiers commerciaux. Chaque médiane est calculée sur les ventes 2025 qui passent le même filtre que le total communal.
| Quartier officiel | Appartements, médiane et n | Maisons, médiane et n |
|---|---|---|
| Bordeaux Maritime | 3 860 €/m², n = 400 | 3 865 €/m², n = 73 |
| Bordeaux Sud | 4 099 €/m², n = 575 | 4 326 €/m², n = 86 |
| Caudéran | 3 615 €/m², n = 538 | 4 983 €/m², n = 285 |
| Centre ville | 4 731 €/m², n = 680 | 5 295 €/m², n = 158 |
| Chartrons - Grand Parc - Jardin Public | 4 398 €/m², n = 504 | 5 238 €/m², n = 85 |
| La Bastide | 4 102 €/m², n = 142 | 4 652 €/m², n = 94 |
| Nansouty - Saint Genès | 4 104 €/m², n = 279 | 5 000 €/m², n = 137 |
| Saint Augustin - Tauzin - Alphonse Dupeux | 4 318 €/m², n = 303 | 5 070 €/m², n = 177 |
Dans cet échantillon, le Centre ville présente la médiane d'appartements la plus élevée, tandis que Caudéran présente la plus basse. Cela ne suffit pas à classer les quartiers par qualité ou potentiel. La composition du stock vendu diffère : taille, époque de construction, état, étage, extérieur, terrain et dépendances ne sont pas identiques d'un quartier à l'autre. Approfondissez le secteur avec notre guide de la Rive Droite : Bastide, Floirac et Cenon.
La lecture des maisons demande encore plus de prudence. Leur nombre est inférieur à celui des appartements et la valeur foncière peut intégrer un terrain, un garage ou une autre dépendance. Comparer une maison à la médiane d'un appartement, même dans le même quartier, produit donc une référence trompeuse.
Comment les médianes ont-elles évolué entre 2024 et 2025 ?
La comparaison applique exactement les mêmes règles aux deux millésimes. En 2024, la médiane était de 4 222 €/m² pour 2 856 appartements et de 4 961 €/m² pour 862 maisons. En 2025, elle est de 4 121 €/m² pour les appartements et de 4 855 €/m² pour les maisons.
| Type | Médiane 2024 | Médiane 2025 | Variation de médiane |
|---|---|---|---|
| Appartement | 4 222 €/m² | 4 121 €/m² | -2,4 % |
| Maison | 4 961 €/m² | 4 855 €/m² | -2,1 % |
Il s'agit d'une variation de médianes d'échantillons, pas d'un indice à qualité constante. Si les biens vendus en 2025 sont différents de ceux de 2024, une partie de l'écart vient de cette composition. La publication DVF est aussi mise à jour semestriellement : des actes tardifs peuvent modifier un millésime lors d'une extraction ultérieure.
Comment les données DVF ont-elles été filtrées ?
La méthode est volontairement restrictive pour éviter les divisions les plus trompeuses. Elle est versionnée avec le script de calcul et l'empreinte SHA-256 de chaque fichier source.
- Périmètre : commune de Bordeaux, code INSEE 33063.
- Nature : uniquement les mutations dont la nature est « Vente ».
- Unité : exactement un logement de type Appartement ou Maison avec une surface bâtie positive dans la mutation.
- Calcul : valeur foncière déclarée divisée par la surface réelle bâtie du logement.
- Bornes : exclusion des résultats à moins de 500 €/m² ou à plus de 15 000 €/m².
- Quartier : point de parcelle rattaché par géométrie à l'un des huit quartiers officiels valides.
- Agrégation : médiane des mutations sélectionnées, séparée entre appartements et maisons.
Ce filtre exclut notamment les ventes de plusieurs logements dans une même mutation. Il évite ainsi de diviser le prix global d'un lot groupé par la surface d'un seul local. Il conserve en revanche les dépendances associées à l'unique logement, car DVF ne permet pas toujours d'isoler leur valeur.
Ce que DVF ne permet pas d'affirmer
DVF ne mesure pas la négociation
La base contient le prix déclaré de la mutation, mais ne contient ni le prix initial de l'annonce ni la remise négociée. Elle ne permet donc pas de dire que les acheteurs bordelais ont obtenu une marge moyenne donnée. Pour mesurer une négociation, il faut une source séparée de prix affichés, datée, dédupliquée et reliée au prix de vente final.
DVF ne contient pas le DPE
La base DVF ne contient pas le DPE, l'état intérieur, l'étage, la qualité de la rénovation ou la présence d'un locataire. Une différence de prix entre deux mutations ne peut pas être attribuée au seul DPE sans jointure et protocole supplémentaires.
Une médiane de quartier n'est pas un prix automatique
Les huit quartiers officiels couvrent de vastes secteurs. Deux rues du même périmètre peuvent avoir des environnements et des typologies très différents. La médiane sert à situer une annonce, puis doit être remplacée par des comparables proches et cohérents avant une offre.
Quel contexte local compléter avant l'achat ?
L'INSEE recense 267 991 habitants et 171 777 logements à Bordeaux en 2023. Les résidences principales représentent 86,4 % du parc, les logements vacants 6,7 %, et 33,0 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale. Ces données décrivent la commune, pas la demande actuelle pour une rue ou un type de bien.
Avant d'interpréter un prix, vérifiez aussi la copropriété, le DPE et son éventuelle attestation 2026, les risques à l'adresse, le plan local d'urbanisme et les nuisances constatées pendant la visite. Un prix inférieur à la médiane peut refléter un défaut réel plutôt qu'une bonne affaire.
Comment vérifier une annonce à Bordeaux ?
- Choisir le bon type de bien. Ne comparez pas une maison à la médiane des appartements.
- Partir du quartier officiel. Utilisez le tableau comme premier repère, pas comme verdict.
- Rapprocher les surfaces. Retenez des logements de taille et de nombre de pièces comparables.
- Inspecter les mutations. Consultez l'adresse, la date, les dépendances et les éventuelles ventes groupées dans les données DVF.
- Vérifier le diagnostic. Lisez la date, les deux seuils et les exceptions décrites dans la grille DPE 2026.
- Chiffrer les écarts. Transformez chaque différence vérifiable en coût, en risque ou en avantage documenté.
Comparez l'annonce à son contexte réel
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FAQ sur les prix immobiliers à Bordeaux
Quel est le prix moyen au m² à Bordeaux en 2026 ?
Le dernier millésime annuel analysé est DVF 2025. Sur l'échantillon filtré, la médiane est de 4 121 €/m² pour les appartements et de 4 855 €/m² pour les maisons. Ce ne sont pas des prix d'annonce en temps réel.
Quel quartier de Bordeaux est le plus cher dans cette analyse ?
Parmi les huit quartiers officiels et selon les mutations 2025 retenues, le Centre ville présente la médiane la plus élevée pour les appartements, à 4 731 €/m². Le résultat dépend du périmètre et du stock vendu.
Pourquoi les maisons ont-elles une médiane supérieure aux appartements ?
Les maisons et appartements n'ont ni le même stock, ni les mêmes surfaces, ni les mêmes terrains et dépendances. La valeur foncière d'une maison peut inclure des éléments qui ne sont pas isolés dans le prix au m².
Peut-on calculer la marge de négociation avec DVF ?
Non. DVF fournit le prix de la mutation, mais pas le prix initial affiché dans l'annonce. Une marge de négociation exige de relier ces deux valeurs selon une méthode distincte.
Quand ces chiffres seront-ils mis à jour ?
La DGFiP publie DVF selon un rythme semestriel. Score-Immo doit relancer le même script après une nouvelle extraction, conserver les empreintes des fichiers et indiquer si les valeurs historiques ont changé.