Outils gratuits
Calculateur de rendement locatif
Évaluez la rentabilité brute, nette et nette-nette de votre investissement locatif, avec comparaison des régimes fiscaux.
€
€
€
€
Rendement de votre investissement
Brut
Net
Net-net
Revenus locatifs annuels
-
Charges annuelles
-
Frais de gestion annuels
-
Vacance locative annuelle
-
Cash-flow mensuel net
-
Micro-foncier
-
Abattement 30%
Régime réel
-
Déduction charges
Conseils d'expert
Brut ≠ Net ≠ Net-net
Le rendement brut est un indicateur de surface. Le net déduit les charges (taxe foncière, copropriété, assurance PNO, vacance). Le net-net intègre la fiscalité. Visez toujours le net-net pour la réalité de ce qui arrive sur votre compte.
La vacance locative tue le rendement
1 mois de vacance par an = -8% sur votre rendement réel. Privilégiez les zones tendues avec forte demande locative. Un bien loué 11 mois/an à 800 € rapporte moins qu'un bien loué 12 mois à 750 €.
Le régime fiscal change tout
En LMNP (meublé), l'amortissement permet de quasiment annuler l'imposition sur les loyers pendant des années. En location nue au réel, les charges et intérêts sont déductibles. Simulez les deux avant de choisir.
Comparez au rendement moyen national
Le rendement locatif brut moyen en France est d'environ 4.8% en 2025. En dessous de 3%, c'est un investissement patrimonial. Au-dessus de 5%, vous êtes dans la bonne zone pour du cash-flow.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'un "bon" rendement locatif ?
Ça dépend de votre stratégie. Moins de 3% brut = investissement patrimonial (plus-value à la revente). Entre 4 et 6% = bon équilibre. Au-dessus de 6% = cash-flow positif possible, mais vérifiez le risque. La moyenne nationale brute est autour de 4.8% en 2025.
Comment passer du rendement brut au net-net ?
Brut = (loyer annuel / prix d'achat) × 100. Net = (loyer - charges non récupérables) / (prix + frais de notaire) × 100. Net-net = même chose mais après impôts (tranche marginale + prélèvements sociaux à 17.2%). En règle générale, le net-net est environ 40-60% du brut.
La rentabilité locative est-elle meilleure en meublé ?
Souvent oui, pour deux raisons : les loyers meublés sont 15-20% plus élevés, et le statut LMNP permet d'amortir le bien (donc quasi zéro impôt pendant des années). Mais la gestion est plus lourde (turnover plus fréquent, mobilier à entretenir).
Faut-il intégrer les frais de notaire dans le calcul ?
Oui, absolument. C'est même la base du calcul "net". Si vous achetez 200 000 € + 16 000 € de frais de notaire, votre investissement réel est de 216 000 €. Ne pas les intégrer surestime votre rendement de ~8%. Notre calculateur les inclut.
Rendement locatif vs plus-value : que privilégier ?
Les deux ne s'excluent pas, mais sont souvent inversement corrélés. Paris offre peu de rendement (~3.9%) mais historiquement une bonne plus-value. Saint-Étienne offre 7-8% de rendement mais peu de perspective de plus-value. Votre choix dépend de votre horizon d'investissement et de votre besoin en cash-flow.