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Calculateur de rendement locatif
Evaluez la rentabilite brute, nette et nette-nette de votre investissement locatif, avec comparaison des regimes fiscaux.
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Rendement de votre investissement
Brut
Net
Net-net
Revenus locatifs annuels
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Charges annuelles
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Frais de gestion annuels
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Vacance locative annuelle
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Cash-flow mensuel net
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Micro-foncier
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Abattement 30%
Regime reel
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Deduction charges
Conseils d'expert
Brut ≠ Net ≠ Net-net
Le rendement brut est un indicateur de surface. Le net deduit les charges (taxe fonciere, copropriete, assurance PNO, vacance). Le net-net integre la fiscalite. Visez toujours le net-net pour la realite de ce qui arrive sur votre compte.
La vacance locative tue le rendement
1 mois de vacance par an = -8% sur votre rendement reel. Privilegiez les zones tendues avec forte demande locative. Un bien loue 11 mois/an a 800 € rapporte moins qu'un bien loue 12 mois a 750 €.
Le regime fiscal change tout
En LMNP (meuble), l'amortissement permet de quasiment annuler l'imposition sur les loyers pendant des annees. En location nue au reel, les charges et interets sont deductibles. Simulez les deux avant de choisir.
Comparez au rendement moyen national
Le rendement locatif brut moyen en France est d'environ 4.8% en 2025. En dessous de 3%, c'est un investissement patrimonial. Au-dessus de 5%, vous etes dans la bonne zone pour du cash-flow.
Questions frequentes
Qu'est-ce qu'un "bon" rendement locatif ?
Ca depend de votre strategie. Moins de 3% brut = investissement patrimonial (plus-value a la revente). Entre 4 et 6% = bon equilibre. Au-dessus de 6% = cash-flow positif possible, mais verifiez le risque. La moyenne nationale brute est autour de 4.8% en 2025.
Comment passer du rendement brut au net-net ?
Brut = (loyer annuel / prix d'achat) × 100. Net = (loyer - charges non recuperables) / (prix + frais de notaire) × 100. Net-net = meme chose mais apres impots (tranche marginale + prelevements sociaux a 17.2%). En regle generale, le net-net est environ 40-60% du brut.
La rentabilite locative est-elle meilleure en meuble ?
Souvent oui, pour deux raisons : les loyers meubles sont 15-20% plus eleves, et le statut LMNP permet d'amortir le bien (donc quasi zero impot pendant des annees). Mais la gestion est plus lourde (turnover plus frequent, mobilier a entretenir).
Faut-il integrer les frais de notaire dans le calcul ?
Oui, absolument. C'est meme la base du calcul "net". Si vous achetez 200 000 € + 16 000 € de frais de notaire, votre investissement reel est de 216 000 €. Ne pas les integrer surestime votre rendement de ~8%. Notre calculateur les inclut.
Rendement locatif vs plus-value : que privilegier ?
Les deux ne s'excluent pas, mais sont souvent inversement correles. Paris offre peu de rendement (~3.9%) mais historiquement une bonne plus-value. Saint-Etienne offre 7-8% de rendement mais peu de perspective de plus-value. Votre choix depend de votre horizon d'investissement et de votre besoin en cash-flow.