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Calculateur de capacité d'emprunt
Estimez le montant maximum que vous pouvez emprunter en respectant la norme HCSF (taux d'endettement de 35% maximum).
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Votre capacité d'emprunt
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Mensualité max (35%)
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Taux d'endettement
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Apport personnel
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Budget total
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Conseils d'expert
Réduisez vos crédits en cours
Chaque crédit conso en cours (auto, revolving) réduit directement votre capacité. Solder un crédit de 200 €/mois = +48 000 € de capacité d'emprunt sur 20 ans.
Empruntez à deux
Un co-emprunteur double quasiment la capacité. Même un co-emprunteur avec un revenu modeste fait une vraie différence sur le taux d'endettement.
Allongez la durée (avec mesure)
Passer de 20 à 25 ans augmente votre capacité d'environ 15-20%. Mais le coût total du crédit augmente significativement. Trouvez le bon équilibre.
L'apport change la donne
Plus d'apport = meilleur taux bancaire + frais de garantie réduits. Les banques adorent les dossiers avec 10%+ d'apport. Ça ne change pas votre capacité calculée, mais ça change le taux qu'on vous propose.
Le saviez-vous ?
La règle HCSF impose un taux d'endettement maximum de 35% (assurance incluse) depuis janvier 2022. C'est une norme stricte : même si votre reste à vivre est confortable, la banque ne peut pas dépasser ce seuil sauf dérogation (limite à 20% des dossiers par trimestre).
Questions fréquentes
Qu'est-ce que le taux d'endettement de 35% ?
C'est la règle du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Vos mensualités de crédit (immobilier + conso + assurance emprunteur) ne doivent pas dépasser 35% de vos revenus nets. Cette norme s'applique à toutes les banques françaises depuis 2022.
Mon banquier peut-il dépasser les 35% ?
Oui, mais c'est limite. Les banques ont le droit de déroger pour 20% de leurs dossiers chaque trimestre. Ces dérogations sont souvent réservées aux primo-accédants avec un bon reste à vivre ou aux investisseurs avec un patrimoine solide.
Les revenus locatifs comptent-ils dans la capacité ?
Partiellement. Les banques retiennent en général 70% des loyers perçus (pour intégrer le risque de vacance et charges). Donc 1 000 € de loyer = 700 € pris en compte dans vos revenus.
Quelle différence entre capacité d'emprunt et budget total ?
La capacité d'emprunt = ce que la banque vous prête. Le budget total = capacité + apport - frais de notaire - frais de garantie. Utilisez notre calculateur de frais de notaire pour affiner.
Comment améliorer ma capacité d'emprunt rapidement ?
3 leviers immédiats : solder les crédits conso, augmenter l'apport (ça améliore le taux proposé), et allonger la durée du prêt. Un courtier peut aussi négocier un meilleur taux d'assurance, ce qui libère de la capacité.